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停产停业损失计算方法

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(1)非住宅房屋停产停业损失补偿评估的计算公式为:
停产停业损失补偿费=(用于生产经营的非住宅房屋的月租金+月净利润×修正系数+员工月生活补助)×停产停业补偿期限
  ①用于生产经营的非住宅房屋的月租金是指被征收房屋停产停业期间平均每月的市场月租金,由房地产价格评估机构评估确定。
  ②月净利润是指生产经营者利用被征收房屋,在停产停业期间每月平均能够获取的税后净利润。月净利润按征收决定发布前12个月的损益表确定。无法根据损益表确定的根据生产经营者在征收决定发布前12个月实际缴纳的企业所得税推算。
  ③修正系数基准值为1,根据使用被征收房屋的生产经营运行状况和市场预期进行修正,修正调整幅度不得超过20%。
  ④员工月生活补助是指生产经营者在停产停业期间,每月支付给员工的基本生活保障补助,员工月生活补助标准按征收决定发布前上个月的北京市最低工资标准计算。
  员工数量以生产经营者在征收决定发布前12个月缴纳社会保险的月平均人数计算。生产经营者凭房屋征收决定相关证明到区县社会保险经(代)办机构开具参保人数证明。
  (2)用住宅房屋从事生产经营活动,按照实际经营面积每平方米给予800元至3000元一次性停产停业损失补偿费,具体标准由各区县房屋征收部门结合本地区实际情况确定。

以被征收房屋的总体价值和征收补偿款的一定比例计算

例如,《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》规定

   第二十条涉及非住宅房屋的, 对用地与建设手续合法 、 具备工商营业执照 、民办非企业单位法人登记证书或事业单位法人资格的产权人,按照下列规定进行货币补偿:

(一)非住宅房屋的征收补偿款由原房补偿款和区位补偿款两部分组成。对拆除非住宅房屋后无法进行搬迁和再次安装使用设备的补偿,由估价机构按照重置价格结合成新评估确定。

(二)非住宅房屋中的营业用房由实施单位给予不超过征收补偿款 2% 的设施搬迁费用,不超过征收补偿款 8% 的停业补偿费用;非营业用房由实施单位给予不超过征收补偿款 8% 的设备拆除 、 安装和搬迁费用, 不超过征收补偿款 5% 的停业补偿费用。非营业用房中非营利性的学校、 医院 、 养老机构等, 按照非住宅房屋征收补偿款标准 1.5 倍计算; 上述单位确需复建的,按相关规定和程序,依据城乡规划建设。

(三)被征收人将房屋出租的, 实施单位仅对被征收人进行补偿。 承租人因停业 、 设备拆除、安装和搬迁造成的损失,按照出租协议的约定处理; 双方未约定的, 由被征收人与承租人根据实际情况协商解决 。

《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》
  第三十二条区房屋征收部门、开发区管委会未向选择产权调换的被征收人、公有房屋承租人提供周转用房的,产权调换房屋交付前,应当在过渡期内按下列规定向被征收人、公有房屋承租人支付费用:
  (一)征收住宅房屋的,每月支付被征收房屋评估价值0.35%的临时安置补偿费。临时安置补偿费低于500元/月的,按500元/月支付。
    (二)征收营业、生产加工业房屋的,每月支付被征收房屋评估价值0.35%的临时安置补偿费;造成停产停业损失的,每月支付被征收房屋评估价值0.1%的停产停业损失补偿费
  (三)征收办公用房的,每月支付被征收房屋评估价值0.35%的临时安置补偿费。
  (四)征收仓储及其他用房的,每月支付被征收房屋评估价值0.25%的临时安置补偿费。
     第三十四条因征收营业、生产加工业房屋,被征收人选择货币补偿,造成停产、停业损失的,按被征收房屋评估价值的2%一次性给予停产停业损失补偿费。
  被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的,依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费;没有约定的,由被征收人和生产、经营单位或个人协商分配;协商不成的,由区房屋征收部门、开发区管委会将停产、停业损失补偿费办理提存公证,在当事人协商或诉讼结果确定后支付。

按照营业收入、利润等指标确定

东莞、深圳等城市是采用这种计算方法的代表

    《东莞市城市房屋拆迁搬迁补助费、临时安置补助费标准和因拆迁非住宅造成停产停业的补偿标准》规定,因拆迁非住宅房屋造成停产停业从而引起经济损失的,可由拆迁人按照房屋拆迁公告发布前6个月,由税务部门核发的税后平均利润(每月)80%的标准给予补偿,补偿期限为半年;

    《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》规定,拆迁合法经营性房屋引起停产、停业的,能依据完税证明提供利润标准的,给予3个月税后利润补偿;不能提供利润标准的,按上年度同行业月平均税后利润额计算或者按同类房屋市场租金,给予3个月的补偿。

按照纳税情况结合营业年限计算

按照纳税情况结合营业年限计算。一般是在确定税基后,根据营业年限确定相应的补偿倍数

    内蒙古阿左旗规定,拆迁非住宅房屋造成停产、停业补偿费的金额按照拆迁公告发布之前6个月已纳税税基的20%的比例予以确定。合法经营期限在1年以内(不含1年)的,按税务部门核定的每月已纳税税基的20%的6倍补偿;合法经营在3年(含3年)以内1年以上的,按税务部门核定的平均每月已纳税税基的20%的12倍补偿;合法经营期在3年以上的,按税务部门核定的平均每月已纳税税基的20%的24倍补偿。另外,对拆迁范围内产权性质为住宅,但已依法取得营业执照变为经营性用房,因拆迁造成停业的,根据经营情况,经营年限及纳税情况参照上述标准执行。

由评估公司进行评估

由评估机构进行评估。由有资质的评估机构对停产停业损失进行评估,并按照评估结果进行补偿。

    如《惠州市惠城区房屋拆迁搬迁补助临时安置补助和非住宅房屋停产停业补偿规定》规定,拆迁非住宅房屋(包括依法将原住宅房屋改为经营性的房屋)造成停产、停业损失的补偿,由拆迁当事人协商解决;协商不成的,可委托有资质的中介机构进行评估,并按评估结果进行补偿。

据实补偿,协商确定

据实补偿,协商确定。由被拆迁人提供相关材料证明停产停业损失的数额与拆迁人进行协商确定,补偿期限为停产停业的时间。

    新疆维吾尔自治区规定,拆迁非住宅房屋实行产权调换的,拆迁人对被拆迁人在产权调换期间因停产停业造成的直接经济损失给予补偿。直接经济损失由被拆迁人提出并提供相关证据材料与拆迁人协商确定,补偿期限为停产停业的时间。


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