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动迁企业土地房屋该如何补偿? 这里都有!

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动迁企业土地房屋该如何补偿? 这里都有!


 土地房屋价值补偿主要包含两方面,土地区位补偿价和房屋重置成新价。

    土地区位补偿价指的是被拆迁人合法用地范围内的土地使用权价值,主要有土地所在的区位、土地性质和用途来决定。

    关于土地性质的补偿是差距比较大的一部分,企业所在的土地性质一般分为国有土地与集体土地,《国有土地上房屋征收与补偿条例》对国有土地上企业的拆迁土地补偿这一块没有明确的规定,全国各地方拆迁时土地的补偿,往往与房屋、建筑物补偿计算在一起,不明晰、不透明的情况大量存在,使得权利人的权益无法获得相应的合理补偿;集体土地上企业的拆迁一般按评估价格补偿,如果企业为承租人的话,就会涉及到与土地使用权人谁有权获得土地补偿的问题,补偿的依据以证书或租赁合同为准。

   房屋重置成新价主要指的是指一定时间、一定区域内的被拆迁房屋重置成新平均价,通俗讲就是房屋的建造成本价,这个成本价是比较固定的,一般都是1500-2000左右。

     在拆迁的过程中,拆迁方所委托的评估公司往往将土地区位补偿价和房屋重置成新价合并计算,也就是说,被拆迁人从评估报告里看不出来土地值多少钱,房屋值多少钱,从而也很难去质疑其合法性。很多地方的拆迁人甚至会告诉你,这个项目的拆迁就没有土地的补偿项目,如此种种,都是为了掩盖拆迁方在土地中获得的巨额利润。

关于企业拆迁中的两个常见的问题:

   企业拆迁的过程中,拆迁人不会如上述所述,根据法律、法规及其他规范性文件给予我们被拆迁人各种补偿,下面我们针对拆迁中经常遇到的两个问题,给予我们企业被拆迁人提醒以及建议,使我们在拆迁的过程中防止受到更多的损失。

   第一个问题,是企业作为次承租人的问题,现在有很多企业租用的厂房可能都是从其他承租人那里租过来的,此时,遇到拆迁,拆迁人通常都会和所有权人、承租人签订补偿协议,而将次承租人排除在外。为什么会出现这种情况呢?一是因为法律未明确规定次承租人的被拆迁人的地位,二是次承租人凭借租赁合同起诉承租人及出租人,通过民事诉讼途径解决于事无补,很难从出租人或者承租人手中要到本属于企业自己的补偿。这个时候,企业该如何做呢,首先,在拆迁未进行前,企业就要做好相关的准备工作,有的企业会采取拖延的方法,认为这样能获得更高的补偿,这实为一种不明智的做法。我国法律明确规定了拆迁人可以通过合法的程序进行强拆,而且企业在拖得过程中可能丧失了最佳的与拆迁人谈判的机会,拆迁人可能会与分裂次承租人与出租人、承租人的关系,直接与他们签订补偿协议,企业作为次承租人受到的损失会非常大。再次,企业在拆迁时不能被动的接受,要主动地出击,调查拆迁人的违法之处,依法申请查处非法拆迁,通常拆迁人不可能每一个程序都按照法律的规定,拆迁手续也不可能都齐全,当我们企业掌握这些信息时,就可以进行行政复议或者提起行政诉讼,从而获得对我们有利的地位,与拆迁人进行谈判,得到我们企业应有的补偿。

   第二个是关于企业租用集体土地的问题,由于集体土地的租金相对比较便宜,在现行经济活动中,租用集体土地兴办企业及建造厂房的情况在实践中普遍存在。但是在目前的法律环境下,在审判实践中,擅自出租集体土地使用权行为也多被法院认定为无效行为。因此,对于签订集体土地租赁合同取得企业经营用地的企业,在拆迁的过程中需要谨慎对待并尽量避免相应法律风险。

   经过我们律师对法律条文的分析,通过租赁方式合法取得集体建设用地使用权仅限于“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,或因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移”等情况。其他的租赁行为均为无效行为,双方当事人所签订的《土地租赁合同》等也会均因违反国家法律的强制性规定而成为无效合同。所以企业在无效合同的基础上取得的土地使用权是完全没有合法保障的,其在土地上兴建的厂房也会因认定为违章建筑而得不到应有的补偿。这个时候企业就会处于不利的状态,我们企业应积极搜集拆迁人存在的违法行为,从而使我们占据有利的地位,与拆迁人进行谈判,使拆迁人获得应得的补偿,维护自己的合法权益。



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