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拆迁补偿怎样参考周围房价?京师律师帮你分析

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拆迁补偿怎样参考周围房价?京师律师帮你分析



遇到征地拆迁,大家最为关心的问题就是可以拿到多少拆迁补偿款?拆迁方的给出的六七百元一平米的补偿到底合理不合理?如果拆迁方给出的拆迁补偿款不满意,或者和周边一万多元每平米的商品房价格相差太远怎么办?

  在我国,对每个地方的拆迁补偿款没有统一的标准,就像是各地的房价,根据不同经济发展水平来看,各地的拆迁补偿标准定价的政策也是有区别的。但国家对征地拆迁的补偿有着大的指导方针:不得降低原有生活质量,先补偿后搬迁....

没关系,关于被拆迁房屋价值如何按照类似房地产市场价格补偿的问题,京师律师就将结合相关法律规定给大家做一个分析。首先请大家来随着京师律师一起回顾一下《国有土地上房屋征收与补偿条例》也即国务院590号令的规定:

  《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条:

  对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

  对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

  房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定,制定过程中,应当向社会公开征求意见。

  “类似房地产的市场价格”?国家已经明令进行了规定,那么应当如何把握“类似”这个度呢?评估机构又怎样进行评估?评估依据和内容是什么呢?根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定再来随着京师律师看一下:

  《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条

  房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

  《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条

  被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

  被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

  重点来了,从上述法规中可以看出“区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积”便是对房屋价值至关重要的影响因素和主要评估内容,京师律师来针对性的分类和大家说一说各个评估定价要素。

要素一:房屋区位

  房屋区位要素:是指所在地的自然条件与社会、经济、行政因素相结合所产生的特征并对房地产价格产生影响的因素。

  就像是每个地方的房价差异,如遇拆迁,北上广的这些地方的房屋拆迁补偿款要比其他区位类似房屋价值高很多。

  房屋区位要素影响拆迁补偿高低的分别主要有以下三点:

1.主要取决于城市平均地价水准。

2.主要由后天因素形成的环境决定。

3.城市规划。

  要素二:房屋用途

  房屋用途主要分为住宅和非住宅。其中,住宅包括普通住宅、公寓、别墅等;非住宅分为经营性(写字楼、商业营业用房、通用厂房、仓储用房、交通枢纽用房等)与非经营性(单位以及非营利公共设施用房)两类。大家一般都知道商品房的补偿价值要高于普通住宅。那房屋的用途应当怎么确定呢?

  一般情况下,房屋用途的确定以被拆迁房屋所有权证书上记载的用途为准

未标明的通常以产权档案中记录的为准

未记录的以实际用途为准

实际用途的界定以规划部门是否批准,是否取得合法手续为准。

  要素三:房屋建筑结构

  房屋建筑结构通常包括:框架机构、钢结构、钢混结构、砖混结构、砖木结构、木结构、简易结构等。

  京师律师提示对于建筑物的外观、风格、布局、施工质量等内容,对房屋拆迁补偿价值会产生一定影响。房屋质量越好,评估时房屋的补偿的价值就越高。

  要素四:房屋新旧程度

  房屋住了10年和住了30年新旧程度是有区别的,新旧程度也可以称为折旧率,按照有关规定,通常住宅为70年、厂房为50年、商用为40年,评估机构一般会在此基础上算出折旧率,再结合建筑结构作出基本的限制性要求。具有保留价值的历史、文化、风貌等建筑不受折旧期限制,以建筑文物实际评估为准

  要素五:房屋建筑面积

  房屋的建筑面积:指外围水平面积及水平投影面积计算,其中包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。就具体征收补偿关系而言,主要分为房屋建筑面积、共有建筑面积。但从实际情况看,建筑面积有时是有水分的,房屋的大小往往要同时考虑使用面积。

  在实际拆迁过程中,根据相关的实际征地拆迁案例中,不仅仅单元房的厕所、厨房、电梯、阳台是全部计算做房屋面积的,相应的配房、院落等也是计算在补偿范围之内的。

  总而言之,京师律师认为拆迁补偿款的确定有很大情况下和评估机构的评估具有关联性,如果大家对评估结果有异议,可以在评估人员现场测量时充分发表自己的观点,将房屋的方方面面都与评估人员介绍清楚,也可以将自己的意见和相应的证据做好保存,作为自己的拆迁维权的一个有力依据,以保证拆迁补偿标准可以真实有效、合理到位。



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